Slowakei: Immobilienerwerb in der Slowakischen Republik

Der Immobilienerwerb in der Slowakischen Republik ist rechtsicher und unter Beachtung einiger lokaler Besonderheiten problemlos möglich. Nach dem Beitritt der Slowakischen Republik zur Europäischen Union gab es bis zum 31.05.2014 eine Übergangszeit mit einer Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch (EU-)Ausländer. Diese rechtlichen Beschränkungen betrafen insbesondere den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Zwischenzeitlich (insbesondere seit dem 01.06.2014) sind diese formellen Hindernisse entfallen, so dass nunmehr (EU-)Ausländer genauso wie slowakische Staatsbürger Immobilien erwerben können.

Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft
In der Praxis erfolgt der Immobilienerwerb durch (EU-)Ausländer in der Slowakischen Republik regelmäßig unter Einschaltung einer örtlichen Kapitalgesellschaft, in der Form einer s.r.o. (welche mit einer deutschen GmbH vergleichbar ist) oder in der Form einer a.s. (welche mit einer deutschen Aktiengesellschaft vergleichbar ist).

Eine derartige Gesellschaft ist im Rechtsinne eine slowakische Person. Sie ist einer natürlichen Person gleichgestellt. Insoweit galten die (vormaligen) Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer nicht, wenn der Erwerb über eine derartige Kapitalgesellschaft vollzogen wurde.

Die Gründung einer s.r.o bzw. einer a.s. ist bei entsprechender Begleitung zeitnah durchzuführen, so dass das eigentliche Erwerbsvorhaben nicht wirklich verzögert wird.

Der Immobilienerwerb unter Einschaltung einer Kapitalgesellschaft ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Immobilien können auch direkt durch (EU-)Ausländer erworben werden.

Formelle Erfordernisse beim Immobilienerwerb
Es bestehen vielfältige Formerfordernisse für den Immobilienerwerb in der Slowakischen Republik. Dies gilt insbesondere für den Erwerb von Immobilien aus der öffentlichen Hand, also vom slowakischen Staat oder von den Kommunen. So bedarf es z.B. einer ausdrücklichen Zustimmung des entsprechenden Organs der öffentlichen Hand. Eine weitere formelle „Hürde“ ist die Preisbemessung.

Bei der Übertragung von Staats- oder Stadteigentum auf Privatpersonen muss der Preis den rechtlichen Normen über die Preise von Grundstücken und Gebäuden entsprechen.

Im Hinblick auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien sind eine Reihe spezieller Formerfordernisse einzuhalten. Diese sind im Gesetz Nr. 140/2014 über den Erwerb von den landwirtschaftlichen Liegenschaften ausdrücklich geregelt. Die Anwendbarkeit des Gesetzes bezieht sich auf landwirtschaftliche Flächen in der Mindestgröße von 2.000 m².

Begleitung eines Erwerbsvorgangs
Der Erwerb einer Immobilie in der Slowakischen Republik sollte grundsätzlich fachkundig begleitet werden.

Wirtschaftlichkeit
Grundsätzlich gilt für die Gestaltung des Erwerbs einer Immobilie in der Slowakischen Republik, dass neben den vornehmlich juristischen Fragestellungen auch die wirtschaftlichen Gegebenheiten in die Überlegungen einbezogen werden müssen. Hier verfügen wir aufgrund unserer langjährigen Tätigkeit über vielfältige Erfahrungen und Kontakte, die Ihnen helfen können, den Erwerb wirtschaftlich zu analysieren.

Rechtssicherheit
Bezogen auf die rechtlichen Rahmenbedingungen ist ausdrücklich anzuraten, insbesondere die Eigentümersituation zu verifizieren. Bei dem Erwerb aus öffentlicher Hand ist zudem nachzuvollziehen, ob den speziellen formellen Erfordernissen genüge getan wurde.

In der Praxis hat sich bewährt, alle für den Vertragsabschluss notwendigen Unterlagen (z.B. Nachweis über Eigentum, Grundbuchauszug, Nachweis über Information zum Vorkaufsrecht, Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten, etwaige Vollmachten) zusammenzustellen, damit der Gesamtvorgang transparent nachvollziehbar ist.

Grunderwerbsteuer wurde auf dem Gebiet der Slowakischen Republik abgeschafft. Städte und Gemeinden erheben Liegenschaftssteuer. Falls der Verkauf der Immobilie nicht von der Einkommensteuer befreit ist, besteuert man den Gewinn vom Verkauf der Immobilien grundsätzlich mit dem Einkommenssteuersatz von aktuell 19 %.

Der Kaufpreis kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Bei der Übertragung von Staats- oder Stadteigentum auf Privatpersonen muss der Preis, wie schon erwähnt, den rechtlichen Normen über die Preise von Grundstücken und Gebäude entsprechen.

Es empfiehlt sich eine Prüfung, ob der Verkäufer und seine Vorgänger tatsächlich Eigentümer der Immobilien waren, ob im Grundbuch eingetragene oder nicht eingetragene Beschränkungen existieren, ob die Immobilie mit Mietverträgen, Gerichtsverfahren, Restitutionen u.a. belastet ist.

Alle Verträge müssen schriftlich sein, die Unterschrift bedarf der notariellen Beglaubigung. Der Kaufpreis wird in der Regel bei einem Notar oder Rechtsanwalt verwahrt.

Der insoweit korrekt vorbereitete Immobilienerwerb kann dann zeitnah durch Unterzeichnung des Erwerbsvertrages abgewickelt werden. Gegebenenfalls kann der Unterzeichnungsakt auch mit Vollmacht erfolgen, so dass eine persönliche Terminwahrnehmung nicht zwingend erforderlich ist.

Abschluss des Immobilienerwerbs
Im Nachgang zu der Beurkundung des Erwerbsvertrages ist die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch („Kataster“) zu veranlassen.

Mit ordnungsgemäßer Registrierung der Eigentümerstellung im Grundbuch ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen.

Das Grundbuchamt schickt schließlich den Eintragungsnachweis an die beteiligten Parteien (somit sowohl an den Verkäufer als auch an den Käufer).

Es ist anzuraten, im Nachgang zu einem Immobilienerwerb alle relevanten Unterlagen in einem Bericht zusammenzustellen, der den Gesamtvorgang abbildet.

Autorin: Monika Wetzlerová-Deisler