Consultanță juridică internațională

Căutați o firmă de avocatură activă la nivel internațional? Schindhelm vă poate asista cu echipe internaționale și vă poate oferi consultanță competentă și dedicată, bazată pe o experiență locală valoroasă. Aflați în avans online despre o gamă largă de subiecte din domeniul dreptului afacerilor internaționale.

 

Cumparare imobile: Cele mai importante informatii

Intentionati sa cumparati o casa sau un apartament si sunteti in cautarea proprietatii potrivite? In sectiunea urmatoare am rezumat pentru dumneavoastra la ce trebuie sa fiti atenti si ce pasi trebuie sa luati in considerare atunci cand cumparati o proprietate:


Cuprins:


La ce trebuie sa fiti atent cand cautati un imobil?

Inainte de a incepe sa cautati un imobil, ar trebui sa fiti constient de cateva lucruri: 

  • Cautati o casa (casa in rand, duplex, casa individuala) sau un apartament (parter, mansarda, loft, maisonette)? 
  • Ce cerinte minime trebuie sa indeplineasca proprietatea (gradina, balcon, garaj, numar de camere, amplasare, infrastructura, etc.)?
  • Intentionati sa locuiti singuri in proprietate (uz propriu) sau cautati o proprietate pe care sa puteti sa o inchiriati (investitie)?  

Mai ales daca sunteti in cautarea unui imobil pentru uzul propriu este important sa va ocupati cu situatia dumneavoastra de viata actuala si viitoare: necesarul de spatiu va creste in urmatorii ani (planuri de familie) sau va scadea (copii adulti, care se muta)? Apartamentul sau casa sunt accesibile fara bariere si la batranete sau sunt necesare conversii sau investitii majore?

In cadrul unei inchirieri, ar trebui sa va concentrati mai putin asupra nevoilor dumneavoastra si mai mult pe cererea de pe piata imobiliara: ce zone sunt in prezent solicitate? La ce venituri din chirie va puteti astepta?

De cele mai multe ori, cautarea de imobile incepe pe internet: pe diverse portaluri online puteti cauta cu usurinta si in mod specific imobilul dorit de dumneavoastra, setand filtrele relevante pentru dumneavoastra (dimensiune, pret, amplasare, numar camere, etc.). Ziarele zilnice sau saptamanale sunt in continuare cautate atunci cand vine vorba despre anunturi imobiliare. Bineinteles ca puteti lasa cautarea unui profesionist, adresandu-va unui agent imobiliar. Aceste costuri trebuie luate in considerare in planul dumneavoastra de finantare.   

Ce resurse bugetare ar trebui sa aveti pentru cumpararea unui imobil?

Finantarea proprietatii dorite depinde desigur foarte mult de cat de multe mijloace proprii sunt disponibile si cat de mare este venitul dumneavoastra lunar. Pentru ca nu doar pretul unic de achizitie trebuie luat in considerare: chiar si in cazul unei locuinte proprii, costurile auxiliare lunare nu sunt nesemnificative (costuri de functionare, energie electrica, asigurari, internet/TV si multe altele). Multe portaluri online ofera calculatoare de buget care va pot ajuta sa calculati finantarea imobilului dumneavoastra. De asemenea, planificati pentru viitor si ganditi-va la lucrarile de intretinere si renovare care ar putea sa apara in cativa ani. In cazul in care este necesar sa contractati un credit pentru finantare, este indicat sa mergeti la un expert: multi consilieri financiari s-au specializat in finantarea imobiliara, si care va consiliaza cu privire la diferitele credite imobiliare si care va creeaza un plan de finantarea adaptat nevoilor dumneavoastra. In ciuda imprumuturilor, si aici sunt necesare anumite fonduri proprii: in functie de institutia financiara, trebuie sa puteti aduceti singur 15 pana la 30% din pretul de achizitie.     

Cladire veche sau cladire noua - care sunt avantajele si dezavantajele?

Atunci cand alegeti intre cladiri vechi sau noi, gusturile sunt, desigur, diferite si fiecare fel de locuinta are avantajele si dezavantajele sale. Tavane inalte, stuc, usi frantuzesti, podele de parchet in model heringbone – astfel isi imagineaza majoritatea oamenilor un apartament vechi clasic. Desi aspectul cladirilor vechi este de obicei inspirant, este important sa aruncam o privire mai atenta asupra anumitor lucruri: amintiti-va ca de cele mai multe ori cladirile vechi nu sunt construite la fel de eficient din punct de vedere energetic in comparatie cu cladirile noi. Rezultatul ar putea fi costurile ridicate de incalzire. In plus, de multe ori, instalatiile (apa, canalizare, electricitate) nu sunt renovate si o reparatie sau o inlocuire ar putea fi costisitoare.  In plus fata de izolarea termica, protectia fonica este de asemenea, adesea, o problema: inca din timpul vizionarii acordati atentie daca se aud zgomote de la apartamentele vecine. In cazul in care atunci cand cautati un imobil va decideti asupra unei cladiri noi, atunci aveti posibilitatea, in special cand va mutati pentru prima data, sa aveti un cuvant de spus la alegerea anumitor facilitati (podele, echipamente baie, gresie). In plus, cladirile noi sunt de obicei mai bine construite in ceea ce priveste protectia impotriva zgomotului si tehnologia energetica decat cladirile vechi si va puteti bucura de costuri de incalzire mai mici.  

Ce pasi trebuie luati in considerare atunci cand cumparati un imobil?

In cazul in care ati ales un imobil, urmatorii pasi sunt de obicei rapizi:

1) Vizitare 

Daca v-ati decis asupra unei (sau poate la inceput mai multor) proprietati, ar trebui sa aranjati rapid o intalnire de vizionare cu actualul proprietar, dezvoltator sau cu agentul responsabil. Doar asa puteti avea cu adevarat sentimentul daca aceasta casa sau apartament este potrivita/potrivit pentru dumneavoastra. De asemenea, observati cu atentie imprejurimile: cum arata cartierul? Exista drumuri de acces care ar putea provoca zgomot? Sunt vizibili alti posibili factori perturbatori? Infrastructura este mentionata in anuntul imobiliar (supermarketuri, statii de autobuz, locuri de joaca, etc)? O plimbare prin viitoarea dumneavoastra zona rezidentiala nu strica!

2) Finantare

Inainte de a putea face o oferta obligatorie vanzatorului, trebuie asigurata desigur finantarea imobilului. In acest sens se recomanda sa elaborati impreuna cu consilierul dumneavoastra financiar un plan de finantare, pe care, la nevoie, sa il puteti prezenta vanzatorului.

3) Oferta de cumparare

Daca toti factorii sunt in regula si v-ati decis sa cumparati, intocmiti (de obicei impreuna cu agentul dumneavoastra) o oferta obligatorie de cumparare. Vanzatorul are apoi o anumita perioada in care poate decide pentru sau impotriva ofertei dumneavoastra. In cazul unui accept, se intocmeste contractul de vanzare cumparare si intr-un pas ulterior, contractul devanzare cumparare in forma pentru Cartea Funciara pentru prezentare la Cartea Funciara. Prin urmare, va rugam sa retineti ca oferta semnata este obligatorie din punct de vedere juridic: aceasta inseamna ca in cazul retragerii dumneavoastra, daca acest lucru nu este justificat, vanzatorul poate solicita despagubiri din partea dumneavostra. Deja in acest moment ar trebui sa dispuneti de un extras actual din Cartea Funciara, pentru a va asigura ca nu exista obligatii (ipoteca) asupra imobilului, respectiv ca acestea pot fi sterse in cursul tranzactiei de cumparare.  

4) Vizita finala

Inainte de a semna contractul de vanzare cumparare, ar trebui sa vizitati neaparat proprietatea pentru ultima oara. Daca in cadrul primei vizite au fost evidentiate defecte, ar trebui ca acum sa verificati daca acestea au fost eliminate.

5) Semnarea contractului de vanzare cumparare

In cazul in care vizita finala nu a evidentiat defecte si toate punctele pentru transferul proprietatii au fost clarificate, avocatul dumneavoastra pentru dreptul imobiliar (sau chiar un notar) va intocmi contractul de vanzare cumparare pentru dumneavoastra, care va fi semnat de ambele parti.  

6) Plata pretului de vanzare cumparare si a costurilor auxiliare

Avocatul / notarul dumneavoastra deschide un cont escrow in cazul unei tranzactii fiduciare, in care sa platiti pretul de vanzare cumparare si la care vanzatorul nu are acces. Numai in cazul in care toate taxele (costuri pentru inregistrarea in Cartea Funciara, impozitul pe transferul proprietatii imobilare) au fost platite si cerintele de plata convenite ca de ex. prezenta angajamentelor de scutire de sarcini respectiv declaratiile de stergere, mentionarea rangului pentru instrainarile preconizate, aprobarile oficiale etc., pretul vanzarii va fi transferat din contul avocatului/notarului catre vanzator.

7) Inscrierea in Cartea Funciara („Inregistrare“)

In cazul in care contractul de vanzare cumparare este semnat si pretul vanzarii a fost depus fiduciar respectiv transferat catre vanzator si taxele auxiliare cum ar fi impozitul pe transferul proprietatii si taxele de inregistrare judiciara au fost platite de catre cumparator, are loc inscrierea in Cartea Funciara, ceea ce va face proprietarul de drept al imobilului. Inscrierea in Cartea Funciara este asa numitul mod necesar la achizitionarea proprietatii dumneavoastra. 

8) Predarea cheilor

Un pas important la achizitionarea de imobile este si predarea cheilor catre cumparator. De regula, aceasta predare are loc odata cu depunerea fiduciara a pretului de vanzare cumparare stabilit si plata costurilor auxiliare precum si cu primirea autorizatiilor necesare cum ar fi de ex. tranzactiile imobiliare. Uneori numai dupa inscrierea in Cartea Funciara. Pentru predare ar trebui sa intocmiti si un proces verbal de predare-primire, in care sa inregistrati citirile actuale pentru energie si apa, pentru ca la inregistrarea ca nou proprietar, furnizorul de energie si apa sa aiba valorile corecte si facturarea sa fie corecta. Adesea, plata pretului de vanzare cumparare catre vanzator poate fi legata, de asemenea, de existenta unui proces verbal de predare-primire la dezvoltatorul contractului.  

Ce optiuni de finantare exista?

Daca nu puteti plati pretul de achizitie (ca in majoritatea cazurilor) sau nu il puteti plati in intregime din patrimoniul dumneavoastra privat, veti avea nevoie de un imprumut pentru a va finanta proprietatea dorita.

Daca optati pentru un credit pe termen mai lung si rate lunare mai mici sau pentru un credit pe termen mai scurt cu rate mai mari, depinde de venitul dumneavoastra si de preferintele dumneavoastra de plata. In orice caz, este logic sa va adresati unui expert in domeniul finantarii constructiei de apartamente / finantarii imobilelor, care impreuna cu dumneavoastra intocmeste un plan de finantare si plata si va sfatuieste cu privire la creditele posibile de la diferite institutii de credit. In plus, acesta are cunostinte despre subventiile care vi s-ar putea aplica (subventii pentru locuinte, subventii pentru renovare, etc.). Data scadenta a pretului de achizitie care urmeaza a fi stabilita ar trebui sa fie convenita si cu banca finantatoare, deoarece aceasta are nevoie de obicei de 4-6 saptamani pentru intocmirea documentelor de finantare. 

Cat de mari sunt costurile auxiliare la achizitia unui imobil?

Costurile auxiliare nu trebuie subestimate la cumpararea unui imobil: va puteti astepta la un plus de aproximativ 10 % din pretul de vanzare. Costurile auxiliare includ, pe de o parte, comisionul agentului (in masura in care imobilul a fost intermediat printr-un agent), care este intre 3 si 4 % din pretul de vanzare cumparare plus TVA legal. La acestea se adauga costurile pentru notarul sau avocatul dumneavoastra pentru intocmirea contractului, inscrierea in Cartea Funciara si decontarea fiduciara a platii pretului de vanzare cumparare (2-3% din pretul de vanzare cumparare plus TVA legal si cheltuieli in numerar). Decontarea fiduciara cu banca dumneavoastra finantatoare se taxeaza de obicei separat. Taxa pentru inscrierea in Cartea Funciara este de 1,1% din pretul de vanzare cumparare stabilit; suplimentar taxa de transfer imobiliar de 3,5 % din pretul de vanzare cumparare stabilit (dar cel putin insa din valoarea proprietatii) face diferenta. In cazul in care pentru finantarea imobilului dumneavoastra ati contractat si un credit bancar, acesta este de regula inscris in Cartea Funciara ca drept de gaj si trebuie sa va asteptati la taxe suplimentare in valoare de 1,2 % din valoarea dreptului de gaj.   

La ce ar trebui sa fiti atenti atunci cand incheiati un contract de vanzare cumparare imobiliara?

Daca v-ati gasit proprietatea dorita (indiferent ca este vorba despre o casa sau un apartament) si finantarea a fost clarificata, atunci exista inca cativa pasi legali de luat in considerare. Pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil, aveti nevoie de un act oficial de vanzare cumparare scris, care trebuie sa fie semnat legalizat. Avocatul dumneavoastra pentru dreptul contractelor va va sprijini in acest sens. Insa numai semnarea legalizata a contractului de vanzare cumparare pentru imobil nu este suficienta pentru a deveni proprietarul de drept al imobilului: abia dupa plata impozitului pe transferul imobiliar si a taxei de inregistrare judiciara precum si dupa inscrierea in Cartea Funciara sunteti proprietar al imobilului. In cazul achizitiilor in caz de deces sau in cazul executarilor silite este diferit.  

Practic, contractele de vanzare cumparare pentru case, apartamente sau terenuri sunt foarte asemanatoare. In esenta, pentru toate trei se aplica urmatoarele:   

  • Contractul de vanzare cumparare trebuie legalizat notarial  
  • Decisiva pentru executarea cumpararii este intotdeauna inscrierea in Cartea Funciara
  • Pentru toate cele trei (achizitionare de casa, achizitionare de apartament, achizitionare de teren) trebuie sa tineti cont de costurile pentru inscrierea in Cartea Funciara, plata impozitului pentru transferul proprietatii imobiliare, precum si costurile pentru notar pentru legalizarea documentelor

Atunci cand cumparati o casa sau un apartament, trebuie de asemenea, sa definiti in prealabil, daca este vorba despre o resedinta principala sau secundara sau daca imobilul va fi inchiriat. Acest lucru are motive fiscale. Va consiliem cu placere in acest sens.

Ce este un antecontract si ce importanta are acesta?

Oferta de achizitie se face inainte de intocmirea contractului de vanzare cumparare si este obligatorie din punct de vedere juridic. De obicei, este insotita de o plata in avans a pretului de vanzare cumparare. Oferta de vanzare cumparare cuprinde deja cele mai importante puncte, care se vor regasi si in contractul de vanzare cumparare: 

Partenerul de contract

Aici vor fi mentionate exact datele personale ale cumparatorului si vanzatorului (nume, data si locul nasterii, adresa, cetatenia, numarul de asigurari sociale, gradele academice.)  

Obiectul contractului

Acesta include numele exact si descrierea obiectului contractului: casa/apartament/teren cu adresa exacta, dimensiune, eventual autorizatii de constructie, etc.

Informatii privind pretul de vanzare cumparare si intelegerile de plata

Aici vor fi inscrise toate aspectele care privesc pretul de vanzare cumparare si intelegerile de plata. Acestea includ pretul, termenele de plata precum si informatiile cu privire la posibilele imprumuturi precum si sarcini care se afla asupra imobilului, decontarile fiduciare.

Termene

Aici se inscrie concret data predarii imobilului, de cand cumparatorul poate dispune in mod legal de imobil (predarea cheilor).

Posibilitati de retragere din contract

In contract trebuie metionate de asemenea conditiile posibile de retragere, si anume, in ce conditii ambele parti contractante se pot retrage din contract. Trebuie remarcat aici ca acest lucru este posibl in cazul contractelor de vanzare cumparare imobiliara numai in cazuri exceptionale, de exemplu in caz de intarziere a platii. Va consiliem cu placere in acest sens.

Odata cu acceptarea ofertei de vanzare cumparare de catre vanzator, achizitia este deja incheiata efectiv. Oferta de vanzare cumparare este adesea confundata cu antecontractul conform § 936 ABGB. Antecontractul este un acord bilateral pentru incheierea in viitor a unui contract.

Cum sa evitati cele mai frecvente sase greseli la cumpararea unui imobil

Mai ales in cazul unei investitii mari, cum este achizitionarea unui imobil, se aplica in special principiul „information is key“. Cu cat stiti mai multe din timp despre apartamentul sau casa dorita, cu atat mai repede puteti evita eventualele dezamagiri. Aceste sase greseli se intampla cel mai des: 

1) Ati investit prea putin timp in vizitarea imobilului

Chiar si atunci cand la prima vizitare ati avut un sentiment bun si sunteti convins ca totul este in ordine – nu va lasati pacaliti! Diavolul sta adesea in detalii si posibilii factori perturbatori pot fi identificati numai printr-o vizita atenta (sau chiar prin mai multe vizite). In mod ideal, va puteti face o idee despre stadiul obiectului de cumparat in timpul zilei cat si seara: surse potentiale de zgomot, incidenta luminii, defecte vizibile, etc., de multe ori ies la iveala numai in momente diferite. De asemenea, luati-va timp pentru a va cunoaste mai bine noul cartier si aruncati o privire critica asupra caselor vecinilor, drumurilor de acces, amplasarii tomberoanelor de gunoi, etc. Pentru a identifica potentialele defecte de constructie si pentru a evalua corect valoarea imobilului, merita sa consultati un expert pentru o evaluare. In acest context, trebuie avut in vedere faptul ca foarte des, cumparati imobilul asa cum a fost vizitat si, prin urmare, in contractul de vanzare cumparare acordati vanzatorului derogari de la garantie pentru calitate, echipare si dimensiune. Derogarile de garantie efective convenite contractual pot fi incalcate numai in cazul existentei defectelor ascunse in mod fraudulos de catre vanzator.

2) Nu v-ati informat cu privire la posibilele grevari cu sarcini ale imobilului

Chiar inainte de a face o oferta de cumparare, este absolut necesar sa aveti un extras actual de Carte Funciara emis de instanta districtuala competenta (avocatul dumneavoastra face acest lucru pentru dumneavoastra). Doar asa puteti vedea daca obiectul este lipsit de sarcini (deci fara drepturi de preemptiune, ipoteci, sau altele asemenea) si cine este proprietarul proprietatii in Cartea Funciara. Trebuie avut grija sa nu existe de asemenea, drepturi de proprietate neinregistrate, de exemplu in cazul dobandirii in caz de deces. In cazul in care imobilul este grevat cu sarcini in Cartea Funciara, trebuie clarificata scutirea de sarcini. In plus, trebuie obtinute informatii cu privire la sarcinile neinregistrate, cum ar fi imprumuturi de renovare neinregistrate, drepturi de folosinta, etc.

3) Nicio decontare fiduciara a platii pretului de vanzare cumparare

Administratorul dumneavoastra fiduciar va verifica pentru dumneavoastra respectarea cerintelor de plata convenite si necesare, cum ar fi, de exemplu, scutirea de sarcini, obtinerea aprobarilor oficiale necesare, etc. inainte ca pretul de vanzare cumparare sa fie platit vanzatorului.

4) Nu aveti resursele financiare necesare

Clarificarea in avans a finantarii este o sarcina importanta: daca nu dispuneti de capitalul propriu necesar pentru a achizitiona imobilul, o discutie cu consilierul dumneavoastra financiar cu privire la un posibil imprumut este absolut necesara. Rata capitalului propriu ar trebui sa fie de 15 – 30 % din pretul de vanzare cumparare.   

5) Nu ati luat in considerare in planul dumneavoastra de finantare costurile auxiliare si costurile viitoare

Costurile auxiliare in cadrul achizitiei unui imobil nu trebuie subestimate, deoarece acestea reprezinta aproximativ 10% din pretul de vanzare cumparare. In plus, ar trebui sa fiti constient de viitoarele costuri de renovare si alte costuri de investitii, inainte de incheierea achizitiei. In plus, calculati neaparat costurile de exploatare precum si alte costuri curente (taxe de gunoi si canalizare, energie, gaz/incalzire, asigurare, etc.).

6) Nu va ganditi la mai tarziu

Intrebarea, unde va vedeti in zece ani, nu trebuie sa devina una filozofica: in cazul cumpararii de imobile inseamna sa planifici in avans. In zece ani veti mai trai in aceeasi gospodarie – sau au aparut sau s-au mutat copii? Daca astazi este important pentru dumneavoastra un loc pentru parcarea bicicletelor, in cativa ani poate fi locul pentru un carucior de copil. Ganditi-va de asemenea la mai tarziu: apartamentul sau casa este accesibil/a fara bariere? Exista un ascensor?

Consultanta juridica pentru achizitionarea de imobile  

Suntem bucurosi sa va sprijinim la procesarea juridica a achizitionarii unui imobil a imobilului dorit. Aveti incredere la intocmirea si verificarea contractului dumneavoastra de achizitie imobiliara in expertiza Schindhelm si permiteti-ne sa va consiliem inca dinainte de cumpararea imobilului dorit. Contactati-ne chiar astazi!

 

Pentru consultanta juridica individuala in legatura cu achizitia de imobile, va rugam sa ne contactati direct. 

Aveti o alta preocupare in domeniul dreptului imobiliar? Aflati mai multe despre cuprinzatorul nostru portofoliu de servicii de drept imobiliar.