Consultanță juridică internațională

Căutați o firmă de avocatură activă la nivel internațional? Schindhelm vă poate asista cu echipe internaționale și vă poate oferi consultanță competentă și dedicată, bazată pe o experiență locală valoroasă. Aflați în avans online despre o gamă largă de subiecte din domeniul dreptului afacerilor internaționale.

 

Cele mai importante informatii cu privire la contractul de vanzare-cumparare imobiliara

Planuiti sa cumparati o casa sau un apartament si v-ati decis deja asupra imobilului potrivit? De indata ce finantarea a fost clarificata si ambele parti contractante s-au inteles asupra pretului de vanzare-cumparare, urmatorul pas este intocmirea contractului de vanzare-cumparare. Prin urmare, sintetizam pentru dumneavoastra cele mai importante informatii:

La ce trebuie sa fiti atenti in cazul contractul de vanzare-cumparare imobiliara?

Daca ati gasit imobilul visurilor dumneavoastra (fie ca este vorba de o casa sau de un apartament) si ati clarificat finantarea, mai sunt cativa pasi legali de luat in considerare. Primul si cel mai important este contractul de vanzare-cumparare. Totusi, inscrierea in continuare a proprietatii in Cartea Funciara necesita, printre altele, un act care poate fi înregistrat in Cartea Funciară. Printre altele, acest lucru face parte din contractul de vanzare-cumparare. Pentru a evita eventualele litigii, este recomandabil sa se intocmeasca inca de la inceput un contract de vanzare-cumparare semnat de parti si autentificat notarial. Totusi, pentru a deveni proprietarul legal al proprietatii, semnarea autentica a contractului de vanzare-cumparare imobiliara este doar una dintre numeroasele cerinte formale legale. Decisiva pentru dobandirea proprietatii este, in cazul achizitiilor derivate ale proprietatilor, inscrierea in Cartea Funciara: prin urmare, casa sau apartamentul apartine efectiv noului proprietar doar dupa rezervarea contractului de vanzare-cumparare si inscrierea dreptului proprietate in Cartea Funciara.

Totusi, inainte de a face acesti pasi, merita sa va faceti cateva teme:

  • Obtineti un extras actual din Cartea Funciara pentru a vedea daca actualul proprietar detine intr-adevar toate drepturile de proprietate si daca exista ipoteci (drepturi de gaj) sau alte sarcini (de exemplu, drepturi de inventar, drepturi de preemptiune sau interdictii de grevare cu sarcini si de instrainare) asupra imobilului, care trebuie radiate in cadrul transferului de proprietate.
  • Verificati daca proprietatea are defecte INAINTE de a semna contractul de vanzare-cumparare pentru a afla ce lucrari de renovare sau de reamenajare va revin. Este recomandabil sa consultati un expert in acest scop.
  • Cereti vanzatorului sa va dea o imputernicire pentru a putea inspecta dosarul de constructie la biroul magistratului competent si pentru a verifica legalitatea oricaror proiecte de constructie din trecut.
  • Solicitati un plan de zona si de dezvoltare de la municipalitatea dumneavoastra pentru a vedea ce proiecte de constructie sunt planificate in imediata vecinatate in viitor.
  • Obtineti toate documentele si informatiile de la vanzator cu privire la imobil. In cazul apartamentelor, de exemplu, acest lucru include in special contractul de condominiu, toate procesele-verbale ale adunarilor proprietarilor si informatii privind orice rezerva a asociatiei de proprietari.

In functie de faptul ca se achizitioneaza o casa, un apartament sau un teren, continutul contractelor de vanzare-cumparare variaza. Cu toate acestea, in principiu, unui contract de vanzare-cumparare imobiliara i se aplica urmatoarele:

  • Contractul de vanzare-cumparare trebuie semnat si autentificat la notar.
  • Decisiva pentru finalizarea achizitiei si prin aceasta, dobandirea proprietatii este intotdeauna inscrierea in Cartea Funciara;
  • In calitate de cumparator, trebuie sa calculati in special urmatoarele costuri: costuri de pregatire a contractului, costuri legate de inscrierea in Cartea Funciară, costurile de autentificare si ,daca este nevoie, costuri de intermediere, precum si impozitul pe transferul imobiliar si taxa de inscriere.
  • Viciile trebuie sa fie dezvaluite de vanzator inainte de incheierea vanzării (pretentii de despagubire!). Exista un viciu, printre altele, daca obiectul achizitiei nu are caracteristicile stipulate sau caracteristicile presupuse in mod obisnuit. In acest context, ceea ce conteaza cel mai mult este ceea ce s-a convenit intre parti in contractul de vanzare-cumparare cu privire la proprietatile obiectului achizitiei sau in cadrul promisiunilor de garantie.

In cazul in care cumparati o casa sau un apartament, trebuie sa stabiliti, de asemenea, din motive fiscale, daca imobilul va fi inregistrat ca resedinta principala sau secundara sau daca va fi inchiriat. In functie de landul federal, poate fi necesar sa fie respectate si autorizatiile de la autoritatile de transfer imobiliar.  

Cine poate intocmi un contract de vanzare-cumparare imobiliara?

Chiar daca, in principiu, un contract de vanzare-cumparare poate fi încheiat verbal, sunt necesare anumite formalitati pentru inscrierea in Cartea Funciara (semnatura legalizata, contract de vanzare-cumparare scris). Atat cumparatorul cat si vanzatorul pot redacta contractul; cu toate acestea, este recomandabil ca acesta sa fie verificat de catre avocat inainte de a-l semna. Contractul trebuie apoi sa fie autentificat de un notar sau de instanta districtuala competenta.

Cand este un contract de vanzare-cumparare imobiliara obligatoriu din punct de vedere juridic?

Odata cu acordul partilor cu privire la bunuri (in acest caz, imobilul) si la pret, se incheie contractul de vanzare-cumparare, cu conditia ca partile sa nu fi convenit asupra unor conditii suspensive (de exemplu, angajamentul de finantare). Acest lucru se aplica deja in cazul in care vanzatorul a acceptat (in scris) o oferta de cumparare. De indată ce contractul de vanzare-cumparare a fost semnat de catre parti si autentificat notarial, taxele si impozitele au fost platite si a fost efectuata inscrierea in Cartea Funciara, dumneavoastra, in calitate de cumparator, deveniti proprietarul legal al imobilului.

Ce costuri va revin la intocmirea contractului de vanzare-cumparare imobiliara?

Deoarece contractul de vanzare-cumparare poate fi intocmit de oricine, aceasta parte nu implica în sine niciun cost. Cu toate acestea, in special in cazurile mai complexe care implica sume mai mari de bani, va sfatuim sa solicitati asistenta avocatului dumneavoastra sau a unui notar. Acesta va verifica legalitatea contractului dumneavoastra, va prelua, daca este necesar, administrarea fiduciara pentru plata pretului de vanzare-cumparare si, in cazul unui notar, va autentifica semnatura dumneavoastra pe contractul de vanzare-cumparare. Costurile pentru acest lucru variaza in functie de efortul implicat si se ridica de obicei la 1 pana la 2,5% din suma contractului de vanzare-cumparare. In cazul in care ati angajat un agent imobiliar sau ati gasit imobilul prin intermediul acestuia, se datoreaza si comisionul agentului. Acesta este cuprins intre 1 si 4 % din valoarea contractului de vanzare-cumparare si este platit, de obicei, de catre cumparator.

Ce componente trebuie sa contina un contract de vanzare-cumparare imobiliara?

Pentru a evita litigiile ulterioare, este important ca in contractul de vanzare-cumparare imobiliara sa fie tratate in detaliu cele mai importante puncte:

Cine sunt partenerii contractuali în contractul de vanzare-cumparare imobiliara?

Aici, datele personale ale cumparatorului si vanzatorului sunt inregistrate in detaliu. Acestea includ informatii precum numele, data si locul nasterii, adresa, cetatenia, numarul de asigurare sociala, gradele academice.

Care este obiectul contractului?

Aici intra desemnarea si descrierea exacta a obiectului contractului (inclusiv orice descriere a defectelor): casa/apartament/teren cu adresa exacta, dimensiune, eventual autorizatie de constructie, numarul de depozit, numarul terenului, municipalitatea cadastrala etc. In plus, trebuie sa se stabileasca ce servituti si/sau sarcini (inscrise in Cartea Funciara) urmeaza sa fie preluate sau trebuie radiate.

Promisiuni de garantii

In cadrul promisiunilor de garantie, vanzatorul garanteaza o anumita calitate a obiectului achizitiei. Obiectul promisiunii de garantie este, de obicei, proprietatea/cladirea, drepturile de utilizare si de inventar, alte relatii contractuale, procedurile civile si administrative, autorizatiile de drept public, sarcinile, servitutile, impozitele si taxele, contaminarile, viciile ascunse si alte obligatii,

Informatii privind pretul de vanzare-cumparare si intelegerile de plata

Toate aspectele referitoare la pretul de vanzare-cumparare si la modalitatile de plata sunt introduse aici. Aici sunt incluse pretul, conditiile de plata si data platii, precum si informatiile privind posibilele imprumuturi precum si sarcini asupra proprietatii. De obicei, in cadrul unei vanzari sau a unei cumparari a unui imobil, se infiinteaza un cont escrow la care numai avocatul sau notarul poate avea acces. Cumparatorul transfera suma stabilita in contract in contul escrow, iar vanzatorul primeste, de obicei suma numai dupa ce toate conditiile contractuale au fost indeplinite si noul proprietar a fost inscris in Cartea Funciara.

Asigurarea cumparatorului printr-o ordine de prioritate

De obicei, in cadrul incheierii contractului de vanzare-cumparare, proprietarul semneaza, de asemenea, o cerere de stabilire a unui ordin de prioritate - fie separat, fie în cadrul contractului de vanzare-cumparare - si o depune imediat la instanta. Cu ajutorul instrumentului "nota privind ordinea de prioritate", se poate asigura provizoriu o prioritate de inregistrare pentru o inscriere care urmeaza sa fie facuta in viitor, pentru o perioada de pana la 12 luni dupa inregistrare, pentru a se proteja impotriva unei "instrainari duble". Hotararea privind ordinea de prioritate (in cazul unei ordini de prioritate anonime) este, de obicei, pastrata de administratorul judiciar,

Ce relatii contractuale sunt preluate?

In cazul in care se achizitioneaza un apartament, de obicei, acesta devine proprietate in condominiu. In acest cadru, exista un contract de condominiu, in care cumparatorul intra odata cu achizitia apartamentului. In principiu, acesta nu poate fi modificat si, prin urmare, ar trebui verificat in prealabil de catre avocatul dumneavoastra. In cazul in care trebuie preluate relatii contractuale, cum ar fi contractele de asigurare, contractele de energie etc., acest lucru trebuie reglementat in contractul de vanzare-cumparare. Cu toate acestea, de obicei, aceste contracte sunt reziliate de catre vanzator si incheiate din nou de catre cumparator.

Ce este necesar in contract pentru inscrierea in Cartea Funciara?

Pentru inregistrarea contractului de vanzare-cumparare este necesara o asa-numita declaratie de eligibilitate in contract. In acest caz este vorba despre declaratia scrisa a vanzatorului prin care acesta este de acord cu inscrierea dreptului de proprietate in Cartea Funciara in favoarea cumparatorului.

Care sunt costurile?

In contract ar trebui sa fie mentionate toate costurile: posibilele costuri de intocmire a contractului, taxa de achizitie a terenului si taxa de inscriere si alte dari, precum si informatii privind costurile de functionare care trebuie platite acum (canalizare, gunoi etc.).

Termene

Intre parti trebuie stabilite procedurile de predare si de regula, in contractul de vanzare-cumparare se stabileste si termenul de predare al imobilului. Din acest moment, cumparatorul poate dispune in mod legal de imobil (predarea cheilor). De la data predarii obiectului achizitiei, cumparatorul are dreptul la fructele si beneficiile obiectului achizitiei, in timp ce cumparatorul trebuie, de asemenea, sa suporte riscurile si accidentele legate de posesie de la aceasta data. Cu exceptia cazului in care se convine altfel, data decontarii este, de asemenea, data transferului. De la aceasta data, cumparatorul suporta toate taxele, impozitele, taxele publice de orice fel si alte cheltuieli legate de obiectul achiztiei, in special costurile de exploatare.

Optiuni de retragere

De asemenea, in contract se pot mentiona posibilele conditii de retragere, si anume in ce conditii ambele parti contractante se pot retrage din contract. In cazul in care in contract nu exista dispozitii in acest sens, se aplica dispozitiile legale.

Cu privire la ce ar trebui sa cada de acord vanzatorul si cumparatorul in contractul de vanzare-cumparare imobiliara?

In primul rand, este important sa va puneti de acord asupra obiectului contractului: Ce anume se vinde concret sau se achizitioneaza si in ce stare? In cazul achizitionarii unui apartament, de exemplu, trebuie sa se precizeze cu exactitate daca locul de parcare sau garajul urmeaza sa fie vandut si el, devenind astfel parte a contractului. După aceea, ambele parti trebuie sa cada de acord asupra pretului de achizitie si a conditiilor de plata. In plus, trebuie sa existe consens cu privire la momentul transferului, astfel incat sa poata fi solicitata inscrierea in Cartea Funciara. Intrucat in cadrul unui contract de vanzare-cumparare imobiliara apar taxe, partile contractante trebuie sa cada de acord si cu privire la cine le preia. De regula, cumparatorul suporta toate costurile, cu exceptia costurilor de eliberare de sarcini si a impozitelor personale ale vanzatorului, precum si a calculului acestor impozite (impozit pe venitul imobiliar).

In plus, poate prezenta importanta preluarea de catre cumparator a sarcinilor existente asupra proprietatii inscrise sau neinscrise in Cartea Funciara (de exemplu, ipoteci sau servituti). Aceste sarcini, in masura in care sunt preluate si nu sunt radiate in cursul transferului de proprietate, sunt de obicei creditate din pretul de vanzare-cumparare. De regula, de exemplu, creditele existente ale vanzatorilor sunt rambursate prin transferul unei parti din pretul de vanzare-cumparare de catre administratorul fiduciar catre banca, iar prin intermediul unei declaratii de radiere a bancii, dreptul de gaj inscris este radiat.

Cand este necesara o administrare fiduciara?

Indiferent daca cumparatorul finanteaza imobilul din patrimoniul sau privat sau printr-un credit, este recomandabil si, in cele mai multe cazuri, deja obligatoriu din punct de vedere legal, sa numeasca un administrator fiduciar in cadrul platii pretului de vanzare-cumparare. Acesta se asigura ca suma de bani este platita de catre cumparator, dar ca vanzatorului ii este interzis accesul la bani inainte de incheierea contractului si de predarea imobilului. Acest lucru ofera ambelor parti contractante cea mai buna protectie posibila.

De asemenea, administratorii fiduciari sunt de obicei mentionati in contract. Un administrator fiduciar actioneaza in nume propriu, dar in interesul unei alte persoane. In cazul achizitiei de imobile, raspunderea o preia de obicei un notar sau un avocat, in calitate de administrator fiduciar, ca cumparatorul sa dobandeasca o proprietate libera de sarcini in schimbul depunerii fiduciare a pretului de vanzare-cumparare.

Ce probleme si vicii pot aparea dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare imobiliara?

In conformitate cu dreptul contractual, vanzatorul trebuie sa atraga atentia asupra viciilor care ii sunt cunoscute inainte de semnarea contractului. In cazul unor vicii evidente, acestea sunt de obicei dificil de ascuns. Pe acestea cumparatorul trebuie sa le accepte ca fiind in defavoarea sa. In plus, este întotdeauna recomandabil, in special in cazul imobilelor deja locuite, sa se apeleze la un expert la vizitare. Adesea, viciile ascunse apar abia mult mai tarziu si adesea nu este usor de dovedit viciul sau existenta sa anterioara. Si in acest caz, implicarea unui expert este avantajoasa. Prin "viciu ascuns" se intelege acel viciu care era deja prezent la momentul predarii imobilului, dar care nu era incă recognoscibil. Exemple in acest sens sunt tevile defecte sau prost instalate, conductele de apa etc., care abia mai tarziu pot conduce la daune.

Consultanta juridica privind contractul de vanzare-cumparare imobiliara

Suntem bucurosi sa va sprijinim in procesul legal de achizitionare a imobilului visurilor dumneavoastra. Apelati la expertiza Schindhelm pentru intocmirea si verificarea contractului dumneavoastra de vanzare-cumparare imobiliara si lasati-ne sa va consiliem chiar inainte de a va cumpara casa sau apartamentul dumneavoastra de vis. Luati contact cu noi.